《吉林省物業管理條例》百問百答

　　1.構建黨建引領下的物業管理格局的目的和意義？

　　答：近年來，中央層面先后印發《加強和完善城鄉社區治理的意見》等一系列綱領性文件，明確提出將物業管理納入城鄉社區治理，統籌推進提高城鄉社區治理水平；加強社區物業黨建聯建，延長黨的工作手臂，形成社區治理合力。特 別是2020年7月23日，習近平總書記在長春市寬城區團山街道長山花園社區視察時指出，一個國家治理體系和治理能力的現代化水平很大程度上體現在基層?；A不牢，地動山搖。要不斷夯實基層社會治理這個根基。提高社區治理效能，關鍵是加強黨的領導。要推動黨組織向基層延伸，把基層的工作做好，這樣才能“任憑風浪起，穩坐釣魚臺”?？梢哉f，城鄉基層治理是國家治理的重要基礎，是推進國家治理體系和治理能力現代化的重要內容；物業管理是城鄉基層治理的重要內容，是老百姓最關心、最現實、最直接的切身利益，事關人民群眾美好生活向往，是各級黨委政府和有關部門必須抓好的重大民生工程、民心工程。因此，構建黨建引領下的物業管理格局既是貫徹落實中央城鄉基層治理重大決策部署的重要舉措，也是我省深入開展 “我為群眾辦實事”實踐活動的重要內容，還是提高人民群眾居住品質、推動物業行業高質量發展的應有之義。

　?。?構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系的具體舉措有哪些?

　　答：在《條例》中，涉及黨建方面的內容共有18處，全力推動物業管理與城鄉基層治理深度融合。主要舉措：引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。鼓勵和支持業主委員會成員、物業項目負責人中的中國共產黨黨員擔任社區黨組織兼職委員；符合條件的社區黨組織、居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制。首次業主大會會議籌備組成員由業主代表，街道辦事處、鄉鎮人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會代表和建設單位代表組成。業主委員會中的中國共產黨黨員應當占多數。業主委員會成員候選人通過下列方式產生：社區黨組織推薦、居（村）民委員會推薦、業主自薦或者聯名推薦。物業管理委員會由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區黨組織、居（村）民委員會代表，業主代表等七人以上單數組成。物業管理委員會主任由社區黨組織、居（村）民委員會代表擔任；副主任由社區黨組織、居（村）民委員會指定一名業主代表擔任?？h級以上人民政府物業行政主管部門應當根據物業服務規范與質量考核的相關規定，定期組織街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業服務企業進行考核?？己藭r，應當聽取業主、業主委員會、社區黨組織和居（村）民委員會的意見?？己私Y果應當向社會公布，并記入物業服務信用檔案。構建黨建引領、政府主導、行業自律、居民自治、專業服務、多方參與、協商共建的物業管理工作格局。

　　3.什么是物業管理？

　　答：物業管理是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護，管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　4.什么是物業服務人？

　　答：主要包括物業服務企業和其他管理人。物業服務人主要有三種形式：第一種是物業服務企業，也是我們通俗講的物業公司，指的是根據已簽訂的物業服務合同，向業主提供物業服務的企業；第二種是專業單位，一般指提供保潔、秩序管理等專業管理的單位 (如專業的保潔公司、安保公司等)。第三種是其他物業管理人，主要是業主自治組織、志愿者、公益組織等為小區物業服務活動出謀劃策，幫助小區組織提供物業服務活動的人或組織。

　　5.街道和鄉鎮對物業有監管權嗎？

　　答：有的。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，依法履行組織成立首次業主大會會議籌備組；指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆；指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查；指導和監督物業承接查驗、物業服務人退出交接活動；建立物業管理糾紛調 解、投訴和舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報；協調和監督老舊住宅小區物業管理等職責。

　　6.居（村）民委會在物業管理工作中承擔什么職責？

　　答：居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關具體工作，指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責，調解物業管理糾紛。

　　7.物業管理區域如何劃分？

　　答：物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區布局、業主人數、土地使用權屬范圍、自然界限等因素確定。條例第十三條明確三種劃分情況：一是配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域，影響設施設備共用功能使用的，不得分割劃分；配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；二是原有住宅物業界線已自然形成且無爭議的，劃分為一個物業管理區域；三是商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業以及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備并能夠封閉的，劃分為一個物業管理區域。

　　8.什么是業主？

　　答：房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的行為已合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人。

　　9.物業服務用房如何配置？

　　答：住宅小區規劃總建筑面積二十萬平方米以下的部分，按照不少于千分之四的標準配置，且物業服務用房建筑面積不得少于一百平方米；超過二十萬平方米的部分，按照不少于千分之二的標準配置；分期開發建設的，首期配置建筑面積不得少于一百平方米。

　　10.物業服務用房包括什么？

　　答：物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房；其中，業主委員會辦公用房建筑面積不得少于二十平方米。物業服務用房不計入分攤的公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。未經業主大會決定或者業主共同決定，任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途，不得轉讓和抵押物業服務用房。

　　11. 房地產開發企業未按規定配建物業服務用房的，如何處罰？

　　答：建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　12.建筑區劃內的業主共有部分包括哪些？

　　答：道路、綠地，但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分；物業服務用房和其他公共場所、公用設施；法律、法規規定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　13.房地產開發企業可以自行處分共有部分嗎？

　　答：不可以。未經業主大會決定或者業主共 同決定，任何單位和個人不得改變共有部分的用途，不得利用共有部分從事經營活動，不得處分共有部分。

　　14.擅自改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動或者處分共有部分的，可以處罰嗎？

　　答：可以。未經業主大會決定或者業主共同決定，改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動或者處分共有部分的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主共同決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　15.挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的如何處罰？

　　答：任何單位和個人不得挪用、侵占屬于業主共有的經營收益。挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期退還，處挪用、侵占金額一倍以上兩倍以下的罰款。

　　16.物業區域內的業主共有部分的經營收益如何管理？

　　答：業主共有的經營收益由建設單位、物業服務企業或者其他管理人等代管的，應當單獨列賬，接受業主、業主委員會的監督。由業主委員會自行管理的，應當接受業主、居（村）民委員會的監督。

　　17.專業經營單位如何接管小區內的設施設備和相關管線？

　　答：已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，物業所在地的縣 (市、區)人民政府應當組織專業經營單位接收。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，縣 (市、區)人民政府應當組織相關單位進行整改，整改合格后，由專業經營單位接收。移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線，其維修、養護、更新等費用，由專業經營單位依法承擔，不得從物業費和專項維修資金中列支。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

　　18.業主享有哪些權利？

　　答：業主在物業管理活動中，既享受權利又必須履行相應的義務，業主的權利與義務不可分割。享有的權利包括：按照物業服務合同約定，接受物業服務人提供的服務；提議成立業主大會，提議召開業主大會會議，并就物業管理的相關事項提出建議；提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；監督首次業主大會會議籌備組、業主委員會的工作；監督物業服務人履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督專項維修資金的管理和使用；法律、法規規定的其他權利。

　　19.業主應當履行哪些義務？

　　答：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。應當履行的義務包括：遵守業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的管理、維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照規定交存專項維修資金；按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費；按照規定分類投放生活垃圾；法律、法規規定的其他義務。

　　20.什么是業主大會？

　　答：業主大會是重要的業主自治組織之一，由小區內的全體業主組成，用于保護其在物業管理活動中的合法權利。一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業 主委員會的職責。

　　21.業主大會可以成立的條件有哪些？

　　答：一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　22.成立業主大會籌備組由誰提出申請？

　　答：符合成立業主大會條件的，百分之五以上的業主、專有部分面積占比百分之五以上的業主、居（村）民委員會或者建設單位，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。

　　23.首次業主大會籌備組由誰組織成立？

　　答：由小區所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織。

　　24.首次業主大會籌備組成員由哪些人組成？

　　答：由業主代表，街道辦事處、鄉鎮人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會代表和建設單位代表組成?；I備組成員人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。業主代表的產生由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦后確定?；I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。

　　25.首次業主大會籌備組成員應當具備哪些條件？

　　答：首次業主大會籌備組成員應當具有完全民事行為能力；本人、配偶及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務人處任職；無非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的行為；法律、法規規定的其他條件。

　　26.業主大會可以決定小區里哪些事情？

　　答：業主大會對維護小區全體業主合法權益和共同權益起著重要的作用，決定事項包括制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用專項維修資金；籌集專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動；制定和修改業主委員會工作規則；聽取和審查業主委員會工作報告；決定業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼及標準；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。未成立業主大會的，上述決定事項由業主共同決定。

　　27.首次業主大會會議籌備組應當履行哪些職責？

　　答：首次業主大會會議籌備組應當履行的職責：確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；制定召開首次業主大會會議方案，確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；確定首次業主大會會議表決規則；制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；制定業主委員會選舉辦法；

　　完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　28.業主行使投票權時，專有部分面積和業主人數如何確定？

　　答：專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　29.業主大會什么時間召開？

　　答：業主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。如果有下列情形之一的，可以召開臨時會議：一是房屋專有面積占比超過20％的業主而且人數也要超過20％的業主提議；二是發生重大事故或者緊急事件需要處理的；三是業主大會議事規則或管理規約規定的其他情形。

　　30. 什么是臨時管理規約？

　　答：臨時管理規約主要是建設單位在銷售房屋前，以不得侵害物業買售房人的合法權益為前提，對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主、物業使用人應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　31.什么是業主大會議事規則？

　　答：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　32.業主大會決定事項或者共同決定的事項需要全體業主參與表決嗎？

　　答：不需要。業主大會決定事項或者共同決定的事項應當由物業管理區域內專有部分面積占比２/3以上的業主且人數占比２/3以上的業主參與表決，也就是說只要雙２/3以上業主參與表決就可以了。其中，籌集專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，由參與表決人數的3/4業主同意即可。其他決定事項由參與表決人數的1/２業主同意即可。

　　33.業主可以不交物業費嗎？

　　答：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費；業主逾期不支付物業費的，業主委員會應當督促其支付；物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒絕支付物業費的，以及實施其他 損害業主共同權益行為的，業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中對其共同管理權的行使作出限制性規定。

　　34.物業服務人不得采取的催交物業費的行為有哪些？

　　答：物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量；不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費。

　　35.物業服務人采取非法手段催交物業費可以處罰嗎？

　　答：可以。物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，處五千元以上三萬元以下的罰款。

　　36.物業項目負責人應當及時到居（村）民委員會報到嗎？

　　答：需要。物業服務企業應當指派物業項目負責人。物業項目負責人應當在到崗之日起三日內，到物業項目所在地的居（村）民委員會報到，在居（村）民委員會的指導和監督下參與社區治理工作。物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用檔案。

　　37.物業項目負責人未按照規定報到的，如何處罰？

　　答：物業項目負責人未按照規定報到的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　38.業主應當足額交存物業專項維修資金嗎？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當足額交存物業專項維修資金。但是一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　39. 未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的如何處理？

　　答：市、州、縣 (市)人民政府物業行政主管部門應當通知業主委員會或者居（村）民委員會催告業主補建、續交專項維修資金。業主接到催告后，未能及時補建、續交專項維修資金的，業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。業主申請房屋轉讓、抵押時，應當向房屋交易管理部門提供已足額交存專項維修資金的相關憑證。

　　40.業主因故不能參加業主大會的怎么辦理？

　　答：業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應當載明委托事項、權限和期限。

　　41.業主大會、業主委員會依法作出的決定對業主有約束力嗎？

　　答：有約束力。業主大會、業主委員會依法作出的決定對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。物業使用人應當依法遵守業主大會、業主委員會的決定。

　　42.業主委員會未按規定召開業主大會怎么辦？

　　答：業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召集業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況業主委員會不履行組織召集會議職責的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召集；逾期仍不召集的，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，可以由居（村）民委員會組織召集。

　　43.什么是業主委員會？

　　答：業主委員會是業主大會的執行機構，由 業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一名成員單數組成，其中中國共產黨黨員應當占多數。業主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　44.業委會要履行哪些職責？

　　答：共12項職責。主要包括：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；監督管理規約的實施；督促業主按時支付物業費以及其他相關費用；起草共有部分、共有資金使用與管理辦法，并提請業主大會決定；組織和監督專項維

　　修資金的籌集和使用；調解業主之間、業主與物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關檔案供業主查詢；存檔業主大會、業主委員會會議記錄和會議決定；法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　45.業委會成員候選人應具備的條件？

　　答：業主委員會成員候選人應當是物業管理區域內的自然人業主，或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；未有條例第八十八條規定的禁止行為；本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系；未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

　　46.業委會可以有候補成員嗎？

　　答：可以。按照選舉業委會成員的程序選舉出業委會候補成員，但不能超過業委會成員人數。候補成員可以列席業委會會議，沒有表決權。

　　47.如果業委會成員資格終止后，如何從候補成員中遞補？

　　答：如果業委會成員資格終止時，從候補成員按照得票排名順序依次遞補，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

　　48.業委會每屆任期幾年，可以連選連任嗎？

　　答：可以。業委會每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　49.業委會主任、副主任無正當理由不召開業委會會議的怎么辦？

　　答：由業委會其他成員或者業主請求小區所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集開會；逾期仍未召集的，由居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集，并重新推選業主委員會主任、副主任。

　　50.業委會成員臨時有事不能參加業委會會議，能委托他人代理能加會議？

　　答：不可以。條例第四十八條規定：業主委員會成員不得委托代理人參加業主委員會會議。

　　51.業主委員會應當向業主公開哪些資料？

　　答：應當公開業主大會議事規則、管理規約；業主大會和業主委員會的決定；物業服務合同；專項維修資金的籌集、使用情況；業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；其他應當向業主公開的情況和資料。業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。

　　52.業主委員會會議表決方式是什么？

　　答：業主委員會會議表決應當有過半數的成員出席，作出的決定必須經全體成員過半數同意。會議決定應當由出席會議的業主委員會成員簽字確認，未出席會議的業主委員會成員簽字無效。

　　53.是否可以向業主委員會成員發放工作津貼？

　　答：可以。業主大會和業主委員會的工作經費、業主委員會成員的工作津貼，經業主大會決定，由全體業主分攤，也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。

　　54.業主委員會成員、候補成員資格可以罷免嗎？

　　答：可以。業主委員會成員、候補成員存在阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定的；業主委員會成員一年內缺席業主委員會會議總次數達到一半的；利用職務之便接受減免物業費、停車費等相關物業服務費用的；非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的；利用成員資格謀取私利損害業主共同利益的；泄

　　露業主信息的；虛構、篡改、隱匿、銷毀物業管理活動中形成的文件資料的；拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作的；擅自使用業主大會、業主委員會印章的；違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，與物業服務人簽訂、修改物業服務合同的；將業主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵占業主共有財產的；不宜擔任業主委員會成員、 候補成員的等12種情形的，業主委員會應當提請業主大會罷免其成員資格。

　　55. 業主委員會成員、候補成員存在違規行為，但業主委員會未提請罷免資格的，怎么辦？

　　答：業主委員會成員、候補成員存在違規行為，但業主委員會未提請業主大會罷免其成員資格的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后，應當責令該成員暫停履行職責，由業主大會決定終止其成員資格。

　　56.業主委員會任期屆滿前三個月不組織換屆的，怎么辦？

　　答：業主委員會任期屆滿前三個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，由居（村）民委員會組織換屆選舉工作。業主委員會任期屆滿后，作出的決定不具有法律效力。

　　57.原業主委員會不向新一屆業主委員會移交資料的，如何處理？

　　答：原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、業主名冊、會議記錄和會議決定等檔案資料以及業主共有的其他財物，自新一屆業主委員會履職之日起十日內予以移交。不按時移交的，新一屆業主委員會可以請求居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交；仍拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求公安機關予以協助。

　　58.業主大會、業主委員會不依法履行職責的，怎么辦？

　　答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、業主大會議事規則、管理規約等規定的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并向全體業主公告。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主

　　可以請求人民法院予以撤銷。

　　59.什么是物業管理委員會？

　　答：物業管理委員會作為臨時機構，承擔業主委員會的相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。物業管理委員會由所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建，成立物業管理委員會的條件是：該物業管理區域不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件，但是因各種原因未能成立的；召開業主大

　　會會議，未能選舉產生業主委員會的；需要重新選舉業 主委員會，但是因各種原因未能選舉產生的。

　　60.物業管理委員會與業主委員會有什么區別？

　　答：物管會和業委會都是業主自治組織，都承擔著發動業主、組織業主對小區事項進行協商議事，對小區重大事項組織業主共同表決的功能。二者區別在于物管會和業委會委員的成員構成不一樣，物管會成員由社區黨組織、居民 (村民) 委員會代表、業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于一半，而業委會的成員要求全部為業主身份。同時，物管會是臨時機構、業委會是常設機構。

　　61.物業管理委員會由誰組織召開？

　　答：物業管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業管理委員會會議的，應當組織召開會議。物業管理委員會主任由社區黨組織、居（村）民委員會代表擔任；副主任由社區黨組織、居（村）民委員會指定一名業主代表擔任。

　　62.物業管理委員會會議的表決方式是什么？

　　答：物業管理委員會會議應當有過半數成員出席。物業管理委員會成員不得委托代理人參加會議。會議作出的決定應當經全體成員過半數同意，并由出席會議的物業管理委員會成員簽字確認，未出席會議的物業管理委員會成員簽字無效。

　　63.物業管理委員會的任期是幾年？

　　答：物業管理委員會的任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動成立業主大會并選舉產生業主委員會的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。已成立業主大會并選舉產生業主委員會的，或者因客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會，并在物業管理區域內顯著位置 公告。

　　64.由誰負責選聘前期物業服務？

　　答：新建物業出售前，建設單位應當選聘前期物業服務人，簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　65.前期物業服務合同何時終止？

　　答：前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，或者業主大會決定自行管理的，前期物業服務合同終止。

　　66.房地產開發企業選聘前期物業服務人是否需要招標？

　　答：需要招標。住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務人。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣(市、區)人民政府物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務人；采用協議方式選聘前期物業服務人的住宅規模標準由市、州人民政府物業行政主管部門確定并公布。

　　67.房地產開發企業未通過招投標的方式選聘前期物業服務人的，如何處罰？

　　答：住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務人，或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務人的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以處十萬元以下的罰款。

　　68.住宅前期物業服務收費如何確定？

　　答：住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由縣級以上人民政府價格主管部門會同物業行政主管部門制定，并定期公布。

　　69.前期物業服務費由誰承擔？

　　答：新建物業的配套建筑、設施設備和相關場地經竣工驗收合格后，建設單位方可向物業買受人辦理房屋交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，建設單位應當承擔前期物業費。具備交付條件已交付業主的物業，物業費由業主支付。

　　70.物業服務人可以承接未經查驗的物業嗎？

　　答：不可以。建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業。物業服務人不得承接未經查驗的物業。

　　71.物業服務人承接未經查驗的物業的，可以處罰嗎？

　　答：可以。建設單位要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業，或者物業服務人承接未經查驗的物業的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　72.房地產開發企業未按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改的，怎么辦？

　　答：建設單位應當按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改。建設單位未按照約定整改的，物業服務人應當及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令建設單位在三十日內予以整改。物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　73.對保修期限和保修范圍內出現的物業質量問題，房地產開發企業和物業服務人如何處理？

　　答：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。對保修期限和保修范圍內出現的物業質量問題，物業服務人應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位進入現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　74.房地產開發企業不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，怎么辦？

　　答：建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，業主、物業服務人可以向縣級以上人民政府建設行政主管部門投訴，由建設行政主管部門依法監督管理。

　　75.物業服務的方式有幾種？

　　答：有兩種。業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理；委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。

　　76.物業服務人可以將全部物業服務轉委托給第三人嗎？

　　答：不可以。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。物業服務人將物業管理區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

　　77.物業服務人在提供服務時，應當遵守哪些規定？

　　答：應遵守八項規定：在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；做好物業維修、養護及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業服務檔案和資料；對違法建設、私拉電線、占用消防車通道

　　以及其他違反有關治安、環保、消防等法律、法規的行為進行勸阻、及時采取合理措施制止，向相關行政主管部門報告，并協助處理；對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會；對在提供物業服務過程中獲取的業主、物業使用人的個人信息予以保密；指導和監督業主、物業使用人進行生活垃圾分類；執行政府依法實施的各項

　　管理措施，積極配合開展相關工作。

　　78.物業服務人可以擅自提高物業服務收費標準嗎？

　　答：不可以。物業服務合同期限內，物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務人應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并由業主大會決定或者業主共同決定。

　　79.物業服務人應當向業主公開哪些信息？

　　答：物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置向業主公開八項信息：物業服務企業的營業執照或者其他管理人的基本情況、物業項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話；物業服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準等；上一年度物業服務合同履行情況；上一年度專項維修資金使用情況；上一年度利用業主共有部分發布廣告、停車等經營與收益情況； 上一年度公共水電費用以及分攤詳細情況；電梯、 消防、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養單位的名稱和聯系方式；其他應當公開的信息。

　　80.物業服務人未按照規定在物業管理區域內顯著位置公開相關信息的，如何處罰？

　　答：物業服務人未按照規定在物業管理區域內顯著位置公開相關信息的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　81.物業服務合同終止后，原物業服務人可以阻撓新物業服務人進場服務嗎？

　　答：不可以。物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域，將有關資料、財物等交還業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新聘物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新聘物業服務人進場服務。

　　82.物業服務合同終止后，原物業服務人拒不移交有關資料、財物等，或者拒不退出物業管理區域的，怎么辦？

　　答：物業服務合同終止后，原物業服務人拒不移交有關資料、財物等，或者拒不退出物業管理區域的，經業主或者業主委員會請求，物業所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣 (市、區)人民政府物業行政主管部門應當予以協助。經協助，原物業服務人仍拒不移交或者拒不退出的，可以請求公安機關予以協助。

　　83. 物業服務人拒不移交有關資料或者拒不退出物業管理區域的，如何處罰？

　　答：物業服務人拒不移交有關資料、財物，或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物，或者拒不退出物業管理區域的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對拒不移交有關資料、財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；對損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；對拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起，處每 日一萬元的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　84.物業服務合同終止前，原物業服務人可以擅自退出物業管理區域，停止物業服務嗎？

　　答：不可以。物業服務合同終止前，原物業服務人不得擅自退出物業管理區域，停止物業服務。

　　85.物業服務合同終止前，原物業服務人擅自退出物業管理區域的如何處罰？

　　答：物業服務合同終止前，原物業服務人擅自退出物業管理區域，停止物業服務，或者物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人未繼續處理物業服務事項的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　86.物業服務合同終止后，新物業服務人接管前，原物業服務人應當繼續提供物業服務嗎？

　　答：應當繼續提供服務。物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

　　87.物業管理區域處于失管時，如何辦理？

　　答：物業管理區域處于失管狀態時，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，居（村）民委員會應當根據應急管理的需要，提供基本保潔、秩序維護等應急物業服務，服務期限協商確定，費用由全體業主共同承擔。提供應急物業服務的，有關服務內容、服務期限、服務費用等事項，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　88.突發事件應對期間，物業服務人、業主、物業使用人如何配合？

　　答：突發事件應對期間，物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的各項應急措施，積極配合開展相關工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。對物業服務人執行政府依法實施的各項應急措施，業主、物業使用人應當依法予以配合。

　　89.專業經營單位負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新職責是什么？

　　答：除業主自行增加的設施設備外，供電、供水、供熱、供燃氣經營單位，應當按照下列規定負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新：業主終端計量水表及以外的供水設施設備；業主終端計量電表及以外的供電設施設備 (集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備)；業主燃氣燃燒用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；業主入戶分戶閥及以外的供熱設施設備。

　　90.專業經營單位可以委托物業服務人代收有關費用嗎？

　　答：可以。專業經營單位可以委托物業服務人代收有關費用，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　91.任何單位和個人不得在物業管理區域內實施的行為包括哪些？

　　答：主要包括1２項內容：擅自變動建筑主體和承重結構；違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間；占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設施設備；違反規定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；違反規定制造噪聲干擾他人正常生活；侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施；飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人；從建筑物中拋擲物品；違反規定出租房屋；違反規定私拉電線為電動車輛充電；破壞、侵占人民防空設施；法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　92.什么情況下可以應急使用物業專項維修資金？

　　答：物業保修期滿后，發生以下嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，由業主委員會或者居（村）民委員會提出應急使用方案，也可以由相關業主、物業服務人提出應急使用方案經業主委員會或者居（村）民委員會同意，向物業行政主管部門書面提出資金使用申請。主要包括7種情形：屋頂、外墻體防水損壞造成嚴重滲漏的；電梯出現故障危及人 身安全的；樓體外立面有脫落危險的；共用消防設施設 備出現故障，不能正常使用的；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；發生其他嚴重危及人身、房屋安全緊急情況的。

　　93.物業服務企業、法定代表人、物業項目負責人的哪些行為記入信用檔案？

　　答：主要包括6種情形：騙取、挪用或者侵占專項維修資金的；在物業管理招投標活動中，提供虛假信息騙取中標的；物業服務合同終止后，拒不移交或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物，或者拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續的；擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；法律、法規規定的其他侵

　　害業主合法權益的行為。

　　94.物業服務人存在不良信用記錄的后果是什么？

　　答：建設單位在前期物業招標文件中，應當將物業服務企業的信用評價作為評標標準。業主、業主委員會在選聘物業服務企業時，應當將物業服務企業的信用評價作為參考。

　　95.相關政府行政管理部門在物業管理區域內的監管職責是什么？

　　答：縣級以上人民政府相關行政主管部門按照各自職責，負責物業管理區域內的下列工作，依法處理違法違規行為：建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備 案，監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督檢查房屋裝飾裝修活動城鄉規劃行政主管部門負責監督檢查建設活動，開展定期巡查和重點巡查，認定違法建筑、

　　違法建設行為，城市管理綜合執法部門負責查處；市場監督行政主管部門負責監督檢查無照經營活動，檢查價格公示、違規收費活動，監督管理電梯等特種設備安全；

　　公安機關負責監督檢查治安、技防、保安服務等活動應急管理部門負責監督管理消防工作，消防救援機構負責實施；人防行政主管部門負責監督檢查人防工程維護管理；城市綠化行政主管部門負責查處侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的行為；其他行政主管部門按照各自職責，依法進行監督管理。已實行城市管理綜合執法體制改革，對相關部門職責分工另有規定的，從其規定。

　　96.相關政府行政管理部門如何處理物業管理區域內的違法違規行為投訴和舉報？

　　答：相關行政主管部門應當建立違法違規行為投訴和舉報處理制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、投訴和舉報電話。相關行政主管部門應當自收到投訴、舉報之日起，按照規定時限進行調查、處理，并將調查、處理結果答復投訴人、舉報人。

　　97.街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理區域存在的違法違規行為的監管職責是什么？

　　答：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織居（村）民委員會、物業服務人對物業管理區域進行定期巡查。發現違法違規行為的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政主管部門。定期巡查每年不得少于一次。

　　98.物業服務人將全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人，如何處罰？

　　答：物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

　　99.物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的使用如何約定？

　　答：物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，并應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要。

　　100.相關部門如何宣傳物業法律法規？

　　答：縣級以上人民政府物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通過報刊、廣播、電視、互聯網、在物業管理區域內顯著位置長期公開等多種方式，組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作。

　　《吉林省物業管理條例》百問百答

　　1.構建黨建引領下的物業管理格局的目的和意義？

　　答：近年來，中央層面先后印發《加強和完善城鄉社區治理的意見》等一系列綱領性文件，明確提出將物業管理納入城鄉社區治理，統籌推進提高城鄉社區治理水平；加強社區物業黨建聯建，延長黨的工作手臂，形成社區治理合力。特 別是2020年7月23日，習近平總書記在長春市寬城區團山街道長山花園社區視察時指出，一個國家治理體系和治理能力的現代化水平很大程度上體現在基層?；A不牢，地動山搖。要不斷夯實基層社會治理這個根基。提高社區治理效能，關鍵是加強黨的領導。要推動黨組織向基層延伸，把基層的工作做好，這樣才能“任憑風浪起，穩坐釣魚臺”?？梢哉f，城鄉基層治理是國家治理的重要基礎，是推進國家治理體系和治理能力現代化的重要內容；物業管理是城鄉基層治理的重要內容，是老百姓最關心、最現實、最直接的切身利益，事關人民群眾美好生活向往，是各級黨委政府和有關部門必須抓好的重大民生工程、民心工程。因此，構建黨建引領下的物業管理格局既是貫徹落實中央城鄉基層治理重大決策部署的重要舉措，也是我省深入開展 “我為群眾辦實事”實踐活動的重要內容，還是提高人民群眾居住品質、推動物業行業高質量發展的應有之義。

　?。?構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系的具體舉措有哪些?

　　答：在《條例》中，涉及黨建方面的內容共有18處，全力推動物業管理與城鄉基層治理深度融合。主要舉措：引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。鼓勵和支持業主委員會成員、物業項目負責人中的中國共產黨黨員擔任社區黨組織兼職委員；符合條件的社區黨組織、居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制。首次業主大會會議籌備組成員由業主代表，街道辦事處、鄉鎮人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會代表和建設單位代表組成。業主委員會中的中國共產黨黨員應當占多數。業主委員會成員候選人通過下列方式產生：社區黨組織推薦、居（村）民委員會推薦、業主自薦或者聯名推薦。物業管理委員會由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區黨組織、居（村）民委員會代表，業主代表等七人以上單數組成。物業管理委員會主任由社區黨組織、居（村）民委員會代表擔任；副主任由社區黨組織、居（村）民委員會指定一名業主代表擔任?？h級以上人民政府物業行政主管部門應當根據物業服務規范與質量考核的相關規定，定期組織街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業服務企業進行考核?？己藭r，應當聽取業主、業主委員會、社區黨組織和居（村）民委員會的意見?？己私Y果應當向社會公布，并記入物業服務信用檔案。構建黨建引領、政府主導、行業自律、居民自治、專業服務、多方參與、協商共建的物業管理工作格局。

　　3.什么是物業管理？

　　答：物業管理是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護，管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　4.什么是物業服務人？

　　答：主要包括物業服務企業和其他管理人。物業服務人主要有三種形式：第一種是物業服務企業，也是我們通俗講的物業公司，指的是根據已簽訂的物業服務合同，向業主提供物業服務的企業；第二種是專業單位，一般指提供保潔、秩序管理等專業管理的單位 (如專業的保潔公司、安保公司等)。第三種是其他物業管理人，主要是業主自治組織、志愿者、公益組織等為小區物業服務活動出謀劃策，幫助小區組織提供物業服務活動的人或組織。

　　5.街道和鄉鎮對物業有監管權嗎？

　　答：有的。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，依法履行組織成立首次業主大會會議籌備組；指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆；指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查；指導和監督物業承接查驗、物業服務人退出交接活動；建立物業管理糾紛調 解、投訴和舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報；協調和監督老舊住宅小區物業管理等職責。

　　6.居（村）民委會在物業管理工作中承擔什么職責？

　　答：居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關具體工作，指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責，調解物業管理糾紛。

　　7.物業管理區域如何劃分？

　　答：物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區布局、業主人數、土地使用權屬范圍、自然界限等因素確定。條例第十三條明確三種劃分情況：一是配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域，影響設施設備共用功能使用的，不得分割劃分；配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；二是原有住宅物業界線已自然形成且無爭議的，劃分為一個物業管理區域；三是商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業以及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備并能夠封閉的，劃分為一個物業管理區域。

　　8.什么是業主？

　　答：房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的行為已合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人。

　　9.物業服務用房如何配置？

　　答：住宅小區規劃總建筑面積二十萬平方米以下的部分，按照不少于千分之四的標準配置，且物業服務用房建筑面積不得少于一百平方米；超過二十萬平方米的部分，按照不少于千分之二的標準配置；分期開發建設的，首期配置建筑面積不得少于一百平方米。

　　10.物業服務用房包括什么？

　　答：物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房；其中，業主委員會辦公用房建筑面積不得少于二十平方米。物業服務用房不計入分攤的公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。未經業主大會決定或者業主共同決定，任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途，不得轉讓和抵押物業服務用房。

　　11. 房地產開發企業未按規定配建物業服務用房的，如何處罰？

　　答：建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　12.建筑區劃內的業主共有部分包括哪些？

　　答：道路、綠地，但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分；物業服務用房和其他公共場所、公用設施；法律、法規規定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　13.房地產開發企業可以自行處分共有部分嗎？

　　答：不可以。未經業主大會決定或者業主共 同決定，任何單位和個人不得改變共有部分的用途，不得利用共有部分從事經營活動，不得處分共有部分。

　　14.擅自改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動或者處分共有部分的，可以處罰嗎？

　　答：可以。未經業主大會決定或者業主共同決定，改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動或者處分共有部分的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主共同決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　15.挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的如何處罰？

　　答：任何單位和個人不得挪用、侵占屬于業主共有的經營收益。挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期退還，處挪用、侵占金額一倍以上兩倍以下的罰款。

　　16.物業區域內的業主共有部分的經營收益如何管理？

　　答：業主共有的經營收益由建設單位、物業服務企業或者其他管理人等代管的，應當單獨列賬，接受業主、業主委員會的監督。由業主委員會自行管理的，應當接受業主、居（村）民委員會的監督。

　　17.專業經營單位如何接管小區內的設施設備和相關管線？

　　答：已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，物業所在地的縣 (市、區)人民政府應當組織專業經營單位接收。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，縣 (市、區)人民政府應當組織相關單位進行整改，整改合格后，由專業經營單位接收。移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線，其維修、養護、更新等費用，由專業經營單位依法承擔，不得從物業費和專項維修資金中列支。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

　　18.業主享有哪些權利？

　　答：業主在物業管理活動中，既享受權利又必須履行相應的義務，業主的權利與義務不可分割。享有的權利包括：按照物業服務合同約定，接受物業服務人提供的服務；提議成立業主大會，提議召開業主大會會議，并就物業管理的相關事項提出建議；提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；監督首次業主大會會議籌備組、業主委員會的工作；監督物業服務人履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督專項維修資金的管理和使用；法律、法規規定的其他權利。

　　19.業主應當履行哪些義務？

　　答：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。應當履行的義務包括：遵守業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的管理、維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照規定交存專項維修資金；按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費；按照規定分類投放生活垃圾；法律、法規規定的其他義務。

　　20.什么是業主大會？

　　答：業主大會是重要的業主自治組織之一，由小區內的全體業主組成，用于保護其在物業管理活動中的合法權利。一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業 主委員會的職責。

　　21.業主大會可以成立的條件有哪些？

　　答：一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　22.成立業主大會籌備組由誰提出申請？

　　答：符合成立業主大會條件的，百分之五以上的業主、專有部分面積占比百分之五以上的業主、居（村）民委員會或者建設單位，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。

　　23.首次業主大會籌備組由誰組織成立？

　　答：由小區所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織。

　　24.首次業主大會籌備組成員由哪些人組成？

　　答：由業主代表，街道辦事處、鄉鎮人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會代表和建設單位代表組成?；I備組成員人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。業主代表的產生由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦后確定?；I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。

　　25.首次業主大會籌備組成員應當具備哪些條件？

　　答：首次業主大會籌備組成員應當具有完全民事行為能力；本人、配偶及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務人處任職；無非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的行為；法律、法規規定的其他條件。

　　26.業主大會可以決定小區里哪些事情？

　　答：業主大會對維護小區全體業主合法權益和共同權益起著重要的作用，決定事項包括制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用專項維修資金；籌集專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動；制定和修改業主委員會工作規則；聽取和審查業主委員會工作報告；決定業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼及標準；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。未成立業主大會的，上述決定事項由業主共同決定。

　　27.首次業主大會會議籌備組應當履行哪些職責？

　　答：首次業主大會會議籌備組應當履行的職責：確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；制定召開首次業主大會會議方案，確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；確定首次業主大會會議表決規則；制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；制定業主委員會選舉辦法；

　　完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　28.業主行使投票權時，專有部分面積和業主人數如何確定？

　　答：專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　29.業主大會什么時間召開？

　　答：業主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。如果有下列情形之一的，可以召開臨時會議：一是房屋專有面積占比超過20％的業主而且人數也要超過20％的業主提議；二是發生重大事故或者緊急事件需要處理的；三是業主大會議事規則或管理規約規定的其他情形。

　　30. 什么是臨時管理規約？

　　答：臨時管理規約主要是建設單位在銷售房屋前，以不得侵害物業買售房人的合法權益為前提，對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主、物業使用人應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　31.什么是業主大會議事規則？

　　答：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　32.業主大會決定事項或者共同決定的事項需要全體業主參與表決嗎？

　　答：不需要。業主大會決定事項或者共同決定的事項應當由物業管理區域內專有部分面積占比２/3以上的業主且人數占比２/3以上的業主參與表決，也就是說只要雙２/3以上業主參與表決就可以了。其中，籌集專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，由參與表決人數的3/4業主同意即可。其他決定事項由參與表決人數的1/２業主同意即可。

　　33.業主可以不交物業費嗎？

　　答：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費；業主逾期不支付物業費的，業主委員會應當督促其支付；物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒絕支付物業費的，以及實施其他 損害業主共同權益行為的，業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中對其共同管理權的行使作出限制性規定。

　　34.物業服務人不得采取的催交物業費的行為有哪些？

　　答：物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量；不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費。

　　35.物業服務人采取非法手段催交物業費可以處罰嗎？

　　答：可以。物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，處五千元以上三萬元以下的罰款。

　　36.物業項目負責人應當及時到居（村）民委員會報到嗎？

　　答：需要。物業服務企業應當指派物業項目負責人。物業項目負責人應當在到崗之日起三日內，到物業項目所在地的居（村）民委員會報到，在居（村）民委員會的指導和監督下參與社區治理工作。物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用檔案。

　　37.物業項目負責人未按照規定報到的，如何處罰？

　　答：物業項目負責人未按照規定報到的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　38.業主應當足額交存物業專項維修資金嗎？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當足額交存物業專項維修資金。但是一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　39. 未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的如何處理？

　　答：市、州、縣 (市)人民政府物業行政主管部門應當通知業主委員會或者居（村）民委員會催告業主補建、續交專項維修資金。業主接到催告后，未能及時補建、續交專項維修資金的，業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。業主申請房屋轉讓、抵押時，應當向房屋交易管理部門提供已足額交存專項維修資金的相關憑證。

　　40.業主因故不能參加業主大會的怎么辦理？

　　答：業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應當載明委托事項、權限和期限。

　　41.業主大會、業主委員會依法作出的決定對業主有約束力嗎？

　　答：有約束力。業主大會、業主委員會依法作出的決定對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。物業使用人應當依法遵守業主大會、業主委員會的決定。

　　42.業主委員會未按規定召開業主大會怎么辦？

　　答：業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召集業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況業主委員會不履行組織召集會議職責的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召集；逾期仍不召集的，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，可以由居（村）民委員會組織召集。

　　43.什么是業主委員會？

　　答：業主委員會是業主大會的執行機構，由 業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一名成員單數組成，其中中國共產黨黨員應當占多數。業主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　44.業委會要履行哪些職責？

　　答：共12項職責。主要包括：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；監督管理規約的實施；督促業主按時支付物業費以及其他相關費用；起草共有部分、共有資金使用與管理辦法，并提請業主大會決定；組織和監督專項維

　　修資金的籌集和使用；調解業主之間、業主與物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關檔案供業主查詢；存檔業主大會、業主委員會會議記錄和會議決定；法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　45.業委會成員候選人應具備的條件？

　　答：業主委員會成員候選人應當是物業管理區域內的自然人業主，或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；未有條例第八十八條規定的禁止行為；本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系；未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

　　46.業委會可以有候補成員嗎？

　　答：可以。按照選舉業委會成員的程序選舉出業委會候補成員，但不能超過業委會成員人數。候補成員可以列席業委會會議，沒有表決權。

　　47.如果業委會成員資格終止后，如何從候補成員中遞補？

　　答：如果業委會成員資格終止時，從候補成員按照得票排名順序依次遞補，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

　　48.業委會每屆任期幾年，可以連選連任嗎？

　　答：可以。業委會每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　49.業委會主任、副主任無正當理由不召開業委會會議的怎么辦？

　　答：由業委會其他成員或者業主請求小區所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集開會；逾期仍未召集的，由居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集，并重新推選業主委員會主任、副主任。

　　50.業委會成員臨時有事不能參加業委會會議，能委托他人代理能加會議？

　　答：不可以。條例第四十八條規定：業主委員會成員不得委托代理人參加業主委員會會議。

　　51.業主委員會應當向業主公開哪些資料？

　　答：應當公開業主大會議事規則、管理規約；業主大會和業主委員會的決定；物業服務合同；專項維修資金的籌集、使用情況；業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；其他應當向業主公開的情況和資料。業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。

　　52.業主委員會會議表決方式是什么？

　　答：業主委員會會議表決應當有過半數的成員出席，作出的決定必須經全體成員過半數同意。會議決定應當由出席會議的業主委員會成員簽字確認，未出席會議的業主委員會成員簽字無效。

　　53.是否可以向業主委員會成員發放工作津貼？

　　答：可以。業主大會和業主委員會的工作經費、業主委員會成員的工作津貼，經業主大會決定，由全體業主分攤，也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。

　　54.業主委員會成員、候補成員資格可以罷免嗎？

　　答：可以。業主委員會成員、候補成員存在阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定的；業主委員會成員一年內缺席業主委員會會議總次數達到一半的；利用職務之便接受減免物業費、停車費等相關物業服務費用的；非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的；利用成員資格謀取私利損害業主共同利益的；泄

　　露業主信息的；虛構、篡改、隱匿、銷毀物業管理活動中形成的文件資料的；拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作的；擅自使用業主大會、業主委員會印章的；違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，與物業服務人簽訂、修改物業服務合同的；將業主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵占業主共有財產的；不宜擔任業主委員會成員、 候補成員的等12種情形的，業主委員會應當提請業主大會罷免其成員資格。

　　55. 業主委員會成員、候補成員存在違規行為，但業主委員會未提請罷免資格的，怎么辦？

　　答：業主委員會成員、候補成員存在違規行為，但業主委員會未提請業主大會罷免其成員資格的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后，應當責令該成員暫停履行職責，由業主大會決定終止其成員資格。

　　56.業主委員會任期屆滿前三個月不組織換屆的，怎么辦？

　　答：業主委員會任期屆滿前三個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，由居（村）民委員會組織換屆選舉工作。業主委員會任期屆滿后，作出的決定不具有法律效力。

　　57.原業主委員會不向新一屆業主委員會移交資料的，如何處理？

　　答：原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、業主名冊、會議記錄和會議決定等檔案資料以及業主共有的其他財物，自新一屆業主委員會履職之日起十日內予以移交。不按時移交的，新一屆業主委員會可以請求居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交；仍拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求公安機關予以協助。

　　58.業主大會、業主委員會不依法履行職責的，怎么辦？

　　答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、業主大會議事規則、管理規約等規定的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并向全體業主公告。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主

　　可以請求人民法院予以撤銷。

　　59.什么是物業管理委員會？

　　答：物業管理委員會作為臨時機構，承擔業主委員會的相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。物業管理委員會由所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建，成立物業管理委員會的條件是：該物業管理區域不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件，但是因各種原因未能成立的；召開業主大

　　會會議，未能選舉產生業主委員會的；需要重新選舉業 主委員會，但是因各種原因未能選舉產生的。

　　60.物業管理委員會與業主委員會有什么區別？

　　答：物管會和業委會都是業主自治組織，都承擔著發動業主、組織業主對小區事項進行協商議事，對小區重大事項組織業主共同表決的功能。二者區別在于物管會和業委會委員的成員構成不一樣，物管會成員由社區黨組織、居民 (村民) 委員會代表、業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于一半，而業委會的成員要求全部為業主身份。同時，物管會是臨時機構、業委會是常設機構。

　　61.物業管理委員會由誰組織召開？

　　答：物業管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業管理委員會會議的，應當組織召開會議。物業管理委員會主任由社區黨組織、居（村）民委員會代表擔任；副主任由社區黨組織、居（村）民委員會指定一名業主代表擔任。

　　62.物業管理委員會會議的表決方式是什么？

　　答：物業管理委員會會議應當有過半數成員出席。物業管理委員會成員不得委托代理人參加會議。會議作出的決定應當經全體成員過半數同意，并由出席會議的物業管理委員會成員簽字確認，未出席會議的物業管理委員會成員簽字無效。

　　63.物業管理委員會的任期是幾年？

　　答：物業管理委員會的任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動成立業主大會并選舉產生業主委員會的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。已成立業主大會并選舉產生業主委員會的，或者因客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會，并在物業管理區域內顯著位置 公告。

　　64.由誰負責選聘前期物業服務？

　　答：新建物業出售前，建設單位應當選聘前期物業服務人，簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　65.前期物業服務合同何時終止？

　　答：前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，或者業主大會決定自行管理的，前期物業服務合同終止。

　　66.房地產開發企業選聘前期物業服務人是否需要招標？

　　答：需要招標。住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務人。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣(市、區)人民政府物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務人；采用協議方式選聘前期物業服務人的住宅規模標準由市、州人民政府物業行政主管部門確定并公布。

　　67.房地產開發企業未通過招投標的方式選聘前期物業服務人的，如何處罰？

　　答：住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務人，或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務人的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以處十萬元以下的罰款。

　　68.住宅前期物業服務收費如何確定？

　　答：住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由縣級以上人民政府價格主管部門會同物業行政主管部門制定，并定期公布。

　　69.前期物業服務費由誰承擔？

　　答：新建物業的配套建筑、設施設備和相關場地經竣工驗收合格后，建設單位方可向物業買受人辦理房屋交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，建設單位應當承擔前期物業費。具備交付條件已交付業主的物業，物業費由業主支付。

　　70.物業服務人可以承接未經查驗的物業嗎？

　　答：不可以。建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業。物業服務人不得承接未經查驗的物業。

　　71.物業服務人承接未經查驗的物業的，可以處罰嗎？

　　答：可以。建設單位要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業，或者物業服務人承接未經查驗的物業的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　72.房地產開發企業未按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改的，怎么辦？

　　答：建設單位應當按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改。建設單位未按照約定整改的，物業服務人應當及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令建設單位在三十日內予以整改。物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　73.對保修期限和保修范圍內出現的物業質量問題，房地產開發企業和物業服務人如何處理？

　　答：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。對保修期限和保修范圍內出現的物業質量問題，物業服務人應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位進入現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　74.房地產開發企業不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，怎么辦？

　　答：建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，業主、物業服務人可以向縣級以上人民政府建設行政主管部門投訴，由建設行政主管部門依法監督管理。

　　75.物業服務的方式有幾種？

　　答：有兩種。業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理；委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。

　　76.物業服務人可以將全部物業服務轉委托給第三人嗎？

　　答：不可以。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。物業服務人將物業管理區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

　　77.物業服務人在提供服務時，應當遵守哪些規定？

　　答：應遵守八項規定：在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；做好物業維修、養護及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業服務檔案和資料；對違法建設、私拉電線、占用消防車通道

　　以及其他違反有關治安、環保、消防等法律、法規的行為進行勸阻、及時采取合理措施制止，向相關行政主管部門報告，并協助處理；對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會；對在提供物業服務過程中獲取的業主、物業使用人的個人信息予以保密；指導和監督業主、物業使用人進行生活垃圾分類；執行政府依法實施的各項

　　管理措施，積極配合開展相關工作。

　　78.物業服務人可以擅自提高物業服務收費標準嗎？

　　答：不可以。物業服務合同期限內，物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務人應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并由業主大會決定或者業主共同決定。

　　79.物業服務人應當向業主公開哪些信息？

　　答：物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置向業主公開八項信息：物業服務企業的營業執照或者其他管理人的基本情況、物業項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話；物業服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準等；上一年度物業服務合同履行情況；上一年度專項維修資金使用情況；上一年度利用業主共有部分發布廣告、停車等經營與收益情況； 上一年度公共水電費用以及分攤詳細情況；電梯、 消防、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養單位的名稱和聯系方式；其他應當公開的信息。

　　80.物業服務人未按照規定在物業管理區域內顯著位置公開相關信息的，如何處罰？

　　答：物業服務人未按照規定在物業管理區域內顯著位置公開相關信息的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　81.物業服務合同終止后，原物業服務人可以阻撓新物業服務人進場服務嗎？

　　答：不可以。物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域，將有關資料、財物等交還業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新聘物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新聘物業服務人進場服務。

　　82.物業服務合同終止后，原物業服務人拒不移交有關資料、財物等，或者拒不退出物業管理區域的，怎么辦？

　　答：物業服務合同終止后，原物業服務人拒不移交有關資料、財物等，或者拒不退出物業管理區域的，經業主或者業主委員會請求，物業所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣 (市、區)人民政府物業行政主管部門應當予以協助。經協助，原物業服務人仍拒不移交或者拒不退出的，可以請求公安機關予以協助。

　　83. 物業服務人拒不移交有關資料或者拒不退出物業管理區域的，如何處罰？

　　答：物業服務人拒不移交有關資料、財物，或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物，或者拒不退出物業管理區域的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對拒不移交有關資料、財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；對損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；對拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起，處每 日一萬元的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　84.物業服務合同終止前，原物業服務人可以擅自退出物業管理區域，停止物業服務嗎？

　　答：不可以。物業服務合同終止前，原物業服務人不得擅自退出物業管理區域，停止物業服務。

　　85.物業服務合同終止前，原物業服務人擅自退出物業管理區域的如何處罰？

　　答：物業服務合同終止前，原物業服務人擅自退出物業管理區域，停止物業服務，或者物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人未繼續處理物業服務事項的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　86.物業服務合同終止后，新物業服務人接管前，原物業服務人應當繼續提供物業服務嗎？

　　答：應當繼續提供服務。物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

　　87.物業管理區域處于失管時，如何辦理？

　　答：物業管理區域處于失管狀態時，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，居（村）民委員會應當根據應急管理的需要，提供基本保潔、秩序維護等應急物業服務，服務期限協商確定，費用由全體業主共同承擔。提供應急物業服務的，有關服務內容、服務期限、服務費用等事項，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　88.突發事件應對期間，物業服務人、業主、物業使用人如何配合？

　　答：突發事件應對期間，物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的各項應急措施，積極配合開展相關工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。對物業服務人執行政府依法實施的各項應急措施，業主、物業使用人應當依法予以配合。

　　89.專業經營單位負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新職責是什么？

　　答：除業主自行增加的設施設備外，供電、供水、供熱、供燃氣經營單位，應當按照下列規定負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新：業主終端計量水表及以外的供水設施設備；業主終端計量電表及以外的供電設施設備 (集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備)；業主燃氣燃燒用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；業主入戶分戶閥及以外的供熱設施設備。

　　90.專業經營單位可以委托物業服務人代收有關費用嗎？

　　答：可以。專業經營單位可以委托物業服務人代收有關費用，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　91.任何單位和個人不得在物業管理區域內實施的行為包括哪些？

　　答：主要包括1２項內容：擅自變動建筑主體和承重結構；違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間；占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設施設備；違反規定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；違反規定制造噪聲干擾他人正常生活；侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施；飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人；從建筑物中拋擲物品；違反規定出租房屋；違反規定私拉電線為電動車輛充電；破壞、侵占人民防空設施；法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　92.什么情況下可以應急使用物業專項維修資金？

　　答：物業保修期滿后，發生以下嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，由業主委員會或者居（村）民委員會提出應急使用方案，也可以由相關業主、物業服務人提出應急使用方案經業主委員會或者居（村）民委員會同意，向物業行政主管部門書面提出資金使用申請。主要包括7種情形：屋頂、外墻體防水損壞造成嚴重滲漏的；電梯出現故障危及人 身安全的；樓體外立面有脫落危險的；共用消防設施設 備出現故障，不能正常使用的；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；發生其他嚴重危及人身、房屋安全緊急情況的。

　　93.物業服務企業、法定代表人、物業項目負責人的哪些行為記入信用檔案？

　　答：主要包括6種情形：騙取、挪用或者侵占專項維修資金的；在物業管理招投標活動中，提供虛假信息騙取中標的；物業服務合同終止后，拒不移交或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物，或者拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續的；擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；法律、法規規定的其他侵

　　害業主合法權益的行為。

　　94.物業服務人存在不良信用記錄的后果是什么？

　　答：建設單位在前期物業招標文件中，應當將物業服務企業的信用評價作為評標標準。業主、業主委員會在選聘物業服務企業時，應當將物業服務企業的信用評價作為參考。

　　95.相關政府行政管理部門在物業管理區域內的監管職責是什么？

　　答：縣級以上人民政府相關行政主管部門按照各自職責，負責物業管理區域內的下列工作，依法處理違法違規行為：建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備 案，監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督檢查房屋裝飾裝修活動城鄉規劃行政主管部門負責監督檢查建設活動，開展定期巡查和重點巡查，認定違法建筑、

　　違法建設行為，城市管理綜合執法部門負責查處；市場監督行政主管部門負責監督檢查無照經營活動，檢查價格公示、違規收費活動，監督管理電梯等特種設備安全；

　　公安機關負責監督檢查治安、技防、保安服務等活動應急管理部門負責監督管理消防工作，消防救援機構負責實施；人防行政主管部門負責監督檢查人防工程維護管理；城市綠化行政主管部門負責查處侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的行為；其他行政主管部門按照各自職責，依法進行監督管理。已實行城市管理綜合執法體制改革，對相關部門職責分工另有規定的，從其規定。

　　96.相關政府行政管理部門如何處理物業管理區域內的違法違規行為投訴和舉報？

　　答：相關行政主管部門應當建立違法違規行為投訴和舉報處理制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、投訴和舉報電話。相關行政主管部門應當自收到投訴、舉報之日起，按照規定時限進行調查、處理，并將調查、處理結果答復投訴人、舉報人。

　　97.街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理區域存在的違法違規行為的監管職責是什么？

　　答：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織居（村）民委員會、物業服務人對物業管理區域進行定期巡查。發現違法違規行為的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政主管部門。定期巡查每年不得少于一次。

　　98.物業服務人將全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人，如何處罰？

　　答：物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

　　99.物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的使用如何約定？

　　答：物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，并應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要。

　　100.相關部門如何宣傳物業法律法規？

　　答：縣級以上人民政府物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通過報刊、廣播、電視、互聯網、在物業管理區域內顯著位置長期公開等多種方式，組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作。